Nuevas medidas en materia de vivienda
1. Segunda aprobación en Consejo de Ministros. Discutible fundamento constitucional
El 29 de septiembre de 2026, el Consejo de Ministros aprobó dos Reales Decretos-ley en materia de vivienda. Ambos se publicaron en el BOE y entraron en vigor, pero el Congreso de los Diputados, en aplicación de lo dispuesto en el art. 86.2 de la Constitución Española (“CE”), rechazó su convalidación el 2 de octubre de 2026, por lo que decayeron con efectos ex nunc.
Tras la disolución de las Cortes Generales y la convocatoria de elecciones generales el 5 de octubre de 2026, el siguiente día 6 de octubre de 2026 el Consejo de Ministros ha aprobado dos nuevos Reales Decretos-ley 28/2026 (“RDL de Arrendamientos”) y 29/2026 (“RDL de Vivienda”), que recuperan el grueso de las medidas de los textos decaídos, con algunos ajustes.
Previsiblemente, la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados, que asume las atribuciones del Pleno hasta la constitución de las nuevas Cámaras (cfr. art. 78 CE), convalidará el RDL de Vivienda, y rechazará el RDL de Arrendamientos. La razón de por qué, frente a lo que ocurrió el 2 de octubre, el RDL de Vivienda saldrá adelante es sencilla. La composición de la Comisión Permanente del Congreso de los Diputados, de 69 miembros repartidos proporcionalmente entre los grupos de la legislatura disuelta, reduce drásticamente el peso del Grupo de Junts per Catalunya, que pasa de los siete escaños con los que contaba en el Pleno a un único representante en la Diputación Permanente. Esta circunstancia aritmética explica que el Gobierno pueda previsiblemente lograr en este órgano la mayoría que no obtuvo en el Pleno del Congreso, sin necesidad del respaldo de la formación que motivó el rechazo de los textos originales.
En cualquiera de los casos, la actuación del Gobierno presenta dudas de constitucionalidad. Por un lado, el Gobierno que ha dictado los nuevos Reales Decretos-ley está en funciones desde la disolución de las Cortes. El art. 21 de la Ley 50/1997, de 27 de noviembre, del Gobierno (“LG”), limita su gestión al despacho ordinario de los asuntos públicos, si bien permite adoptar medidas urgentes o justificadas por razones de interés general cuya adopción venga exigida por circunstancias sobrevenidas. Así pues, en el marco del control que corresponde realizar al Tribunal Constitucional en relación con el presupuesto habilitante en que el Gobierno sustenta la aprobación de un real decreto-ley habrá de sumarse el canon que introduce el art. 21 de la LG, que, entre otros elementos, requiere que ese presupuesto se fundamenta en circunstancias sobrevenidas. No parece razonable entender que son circunstancias “sobrevenidas” las mismas que ya existían cuando el Gobierno se encontraba en plenas funciones, y el Congreso de los Diputados, en el ejercicio de sus funciones constitucionales, rechazó ambas normas.
Sobre la base de estas apreciaciones, y otras que puedan resultar de un análisis pormenorizado de las normas, frente a los nuevos Reales Decretos-ley, una vez convalidados, cabrían dos vías de control de constitucionalidad; (i) recurso de inconstitucionalidad directo ante el Tribunal Constitucional (art. 161.1.a) CE), reservado a los sujetos legitimados en numerus clausus por el art. 162.1.a) CE [1], dentro del plazo de tres meses desde la publicación de la norma impugnada; o (ii) cuestión de inconstitucionalidad (art. 163 CE), mediante la que, a instancia de cualquier particular afectado por un acto de aplicación de la norma, cualquier juez o tribunal que albergue dudas fundadas sobre su constitucionalidad podrá plantear ante el Tribunal Constitucional con carácter previo a dictar sentencia.
2. Limitación de determinadas adquisiciones de vivienda
2.1. Limitación de adquisiciones de vivienda.
La primera de las medidas introducidas por el RDL de Vivienda, tiene por objeto, según su Exposición de Motivos, “la prohibición especulativa de vivienda”.
El art. 1 del RDL de Vivienda limita, hasta el 31 de diciembre de 2030, la adquisición de viviendas “por un valor de contraprestación inferior al setenta por ciento de su valor de mercado [2]” por entidades dedicadas a la adquisición de inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados por un precio “claramente inferior” a su valor de tasación de mercado, así como por personas jurídicas que tengan la consideración de gran tenedor conforme a la legislación estatal de vivienda o las entidades integradas en su grupo o que actúen por su cuenta.
Esta limitación puede condicionar de forma relevante las operaciones de venta de carteras inmobiliarias con descuentos superiores al 30% sobre tasación, salvo que resulte aplicable alguna de las excepciones señaladas a continuación. No se aplicará:
Cuando se adquiera la vivienda con el fin de destinarla a vivienda asequible o social, a la residencia de personas que precisen atención sociosanitaria o de personas pertenecientes a colectivos vulnerables o a la protección de víctimas de violencia de género.
Cuando el adquirente se adhiera a un Código de Buenas Prácticas aprobado por Acuerdo del Consejo de Ministros.
Tampoco se aplicará esta limitación a las adquisiciones que ya se hayan elevado a público, aunque no se hayan inscrito en el Registro de la Propiedad, ni a las adquisiciones que deriven de procedimientos de ejecución hipotecaria cuando la entidad que inste la ejecución acredite su adhesión y cumplimiento del Código de Buenas Prácticas mencionado.
2.2. Suspensión de determinados lanzamientos en viviendas adquiridas por determinados operadores.
Como complemento de las limitaciones a la adquisición de viviendas analizadas anteriormente, el art. 1.5 del RDL de Vivienda incorpora una medida específica de protección residencial para determinados supuestos de adquisición o adjudicación de viviendas por las entidades sujetas a dicho régimen.
En particular, cuando estas entidades adquieran o se adjudiquen una vivienda habitual por un importe inferior al 70 % de su valor de mercado y la persona ocupante se encuentre en situación de vulnerabilidad y carezca de alternativa habitacional, quedará suspendido hasta el 31 de diciembre de 2030 cualquier lanzamiento que afecte a dicha vivienda.
La medida pretende evitar la pérdida de la vivienda habitual por personas vulnerables en supuestos de adquisición o adjudicación de viviendas por los operadores afectados por el nuevo régimen.
La efectividad de este mecanismo queda además vinculada a la futura aprobación de un Código de Buenas Prácticas, que deberá establecer las medidas y obligaciones asumidas por las entidades adheridas para facilitar alternativas habitacionales a las personas afectadas. Hasta la aprobación y entrada en vigor de dicho Código, las excepciones previstas por la norma no podrán invocarse y, una vez aprobado, únicamente podrán hacerlo las entidades que acrediten su adhesión y cumplimiento efectivo.
3. Medidas sobre los contratos de arrendamiento
3.1. Nueva configuración de las categorías de arrendamiento previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos: nacimiento del arrendamiento temporal y causalización de la temporalidad.
Una de las reformas más relevantes del Título I del RDL de Vivienda es la redefinición de las categorías arrendaticias de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (la “LAU”).
Hasta la fecha, la LAU distinguía esencialmente entre los arrendamientos de vivienda y los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, categoría esta última en la que tradicionalmente se venían encuadrando los llamados arrendamientos “de temporada”.
El RDL de Vivienda modifica esta estructura: el arrendamiento de vivienda pasa a configurarse expresamente como “arrendamiento de vivienda habitual”, incluyendo ahora también “el arrendamiento parcial de una habitación o estancia de la vivienda”, y se crea el “arrendamiento de vivienda temporal”, dotado de un régimen jurídico propio en un nuevo art. 9 bis de la LAU.
En este sentido, el RDL de Vivienda incorpora por primera vez una definición expresa del arrendamiento de vivienda temporal (art. 3. Uno del RDL de Vivienda y nuevo art. 2.3 de la LAU), entendido como aquel arrendamiento “que venga a cubrir la necesidad de vivienda del arrendatario cuando éste se encuentra temporalmente desplazado de su domicilio habitual, por causa justificada y acreditable”.
En coherencia con ello, la norma excluye ahora de forma expresa del concepto de arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquellos “que tengan por objeto el alojamiento u hospedaje de personas”, que tradicionalmente se encuadraban en el ya mencionado régimen de los arrendamientos “de temporada” (art. 3. Dos del RDL de Vivienda y nuevo art. 3.2 de la LAU).
En consecuencia, los contratos destinados a satisfacer necesidades habitacionales temporales deberán reconducirse al nuevo arrendamiento de vivienda temporal, sometido al régimen específico creado por el RDL de Vivienda.
Entre otras obligaciones, el RDL de Vivienda exige que el contrato de arrendamiento temporal identifique expresamente la causa que justifica la temporalidad, que deberá ser real y acreditable por el arrendador. La falta de causa suficiente provocará la conversión del contrato en un arrendamiento de vivienda habitual con efectos retroactivos (art. 3. Cinco del RDL de Vivienda y nuevo art. 7.2 de la LAU).
La duración de los nuevos contratos temporales será libremente pactada entre las partes, debiendo ser siempre superior a 31 días e inferior a 12 meses, como regla general, ya que cabe su prórroga si, transcurridos los 12 meses, subsiste la causa de temporalidad. Si se supera dicho límite sin causa justificada de temporalidad o se encadenan más de dos contratos temporales consecutivos sobre la misma vivienda y entre las mismas partes, el contrato pasará a considerarse arrendamiento de vivienda habitual, siéndole de aplicación el régimen previsto para dicho tipo de arrendamientos (art. 3. Siete del RDL de Vivienda y nuevo art. 9 bis de la LAU).
3.2. El nuevo régimen de prórroga de los alquileres.
El RDL de Arrendamientos reforma en profundidad el art. 10 de la LAU y sustituye el actual sistema de prórrogas tácitas anuales por un régimen orientado a reforzar la estabilidad residencial de los arrendatarios.
Hasta ahora, el art. 10.1 de la LAU preveía que, una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria previsto en el art. 9 de la LAU (5 años cuando el arrendador fuera persona física y 7 años cuando fuera persona jurídica), se prorrogara el contrato por plazos anuales y hasta un máximo de 3 años más, siempre que ninguna de las partes hubiera comunicado a la otra su voluntad de no renovarlo, dentro de los plazos establecidos para ello (4 meses para el arrendador y 2 meses para el arrendatario).
Con la nueva regulación introducida por el RDL de Arrendamientos, estas prórrogas tácitas pasan a serlo por plazos sucesivos de 5 años o de 7 años, según el arrendador sea persona física o jurídica y, si el arrendador finalmente decide no renovar el arrendamiento conforme a estos plazos (aun comunicándolo debidamente en el nuevo plazo de 6 meses), éste deberá indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente al importe de 12 mensualidades de renta de una vivienda de análogas características a la arrendada.
Se prevén, no obstante, una serie de excepciones a la procedencia de esta indemnización, tales como: la necesidad por el arrendador de la vivienda para destinarla a vivienda permanente, la disponibilidad por parte del arrendatario de otra vivienda para atender sus necesidades, la suscripción entre las partes de un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda habitual o el rechazo expreso por parte del arrendatario de la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda habitual sobre la misma vivienda, entre otras. Cabe destacar que las modificaciones descritas no tienen asegurada su entrada en vigor efectiva, toda vez que el RDL de Arrendamientos deberá ser previamente convalidado por la Diputación Permanente del Congreso. A la fecha de publicación de esta newsletter, y atendiendo a las manifestaciones públicas realizadas por el PNV, la convalidación de esta norma se presenta incierta e incluso improbable, lo que determinaría su decaimiento antes de la fecha de entrada en vigor prevista para el 15 de noviembre de 2026.
3.3. Otras modificaciones relevantes del régimen de arrendamiento de vivienda.
La reforma introduce además diversas modificaciones orientadas a reforzar la posición del arrendatario, entre las que destacan:
Nueva prórroga extraordinaria de los arrendamientos de vivienda habitual ya vigentes y cuya finalización esté prevista antes del 31 de diciembre de 2028. Los arrendatarios que se encuentren al corriente en el pago de la renta y lo hayan estado de forma ininterrumpida durante los ocho meses anteriores podrán solicitar una prórroga extraordinaria por periodos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales, manteniéndose durante dicho periodo los términos y condiciones del contrato vigente. La solicitud deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo en determinados supuestos tasados, entre ellos la celebración de un nuevo contrato, la existencia de un acuerdo alternativo entre las partes o la necesidad acreditada de ocupación de la vivienda por el arrendador o sus familiares.
Limitación de las rentas de los arrendamientos, tanto de vivienda como de habitaciones cuando el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado.
Nueva regulación de la actualización anual de la renta, sustituyéndose las referencias al IPC [3] y al IGC [4] por el IRAV [5]como índice supletorio y límite máximo de actualización.
Restricciones a la repercusión de gastos al arrendatario, ampliando los conceptos que no podrán trasladarse al inquilino cuando no estuvieran previstos en el contrato anterior. Asimismo, se impide pactar conceptos que permitan superar indirectamente la renta máxima legal aplicable.
Limitación de garantías adicionales, prohibiéndose exigir seguros de impago y estableciéndose límites específicos para las garantías complementarias.
Refuerzo de los derechos del arrendatario en materia de conservación y reparaciones, permitiéndole ejecutar determinadas obras necesarias y repercutir posteriormente su coste cuando el arrendador incumpla sus obligaciones.
Formalización escrita del contrato, que pasa a ser obligatoria cuando lo solicite el arrendatario, sin perjuicio de la validez civil de los contratos verbales.
3.4. Nuevo derecho de adquisición preferente del arrendatario.
El art. 3. Quince del RDL de Vivienda modifica el art. 25 de la LAU y refuerza de forma significativa la posición del arrendatario en los supuestos de transmisión de viviendas arrendadas.
La principal novedad radica en la desaparición de la excepción relativa a los casos en los que la vivienda arrendada se transmitía conjuntamente con el resto de las viviendas o locales integrantes de un mismo inmueble o cuando se producía la venta conjunta de la totalidad de los pisos y locales del edificio. El nuevo art. 25.7 de la LAU establece que los derechos de tanteo y retracto no decaerán por el hecho de que la vivienda arrendada se venda conjuntamente con otras viviendas, locales, inmuebles o activos, cualquiera que sea la forma jurídica de la transmisión, siempre que la vivienda sea jurídicamente individualizable.
La reforma introduce además nuevas obligaciones de información al arrendatario y elimina la posibilidad de renunciar contractualmente a estos derechos, que pasan a configurarse como indisponibles durante la vigencia del contrato. En operaciones de venta en bloque de edificios arrendados, esta novedad obliga a anticipar el ejercicio (o renuncia expresa) del tanteo y retracto en el calendario de la transacción.
3.5. Régimen sancionador para garantizar el cumplimiento del Reglamento europeo de Ventanilla Única Digital de Arrendamientos.
Se incorpora (en el Título V de la LAU, arts. 38 y ss.) un nuevo régimen sancionador para asegurar el cumplimiento del Reglamento europeo sobre alquileres de corta duración [6] y la denominada Ventanilla Única Digital de Arrendamientos.
La norma tipifica infracciones relacionadas con el incumplimiento de obligaciones de registro, suministro de información y colaboración con las autoridades competentes, con sanciones que pueden alcanzar importes muy elevados.
La finalidad es reforzar la supervisión de los alquileres de corta duración comercializados a través de plataformas digitales y garantizar la efectividad de los mecanismos europeos de transparencia y control.
4. Modificación de la Ley estatal de vivienda
El art. 4 del RDL de Vivienda modifica la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (la “Ley de Vivienda”), en relación con la definición de la figura del gran tenedor.
En concreto, el RDL de Vivienda introduce dos precisiones que pueden ampliar significativamente el número de sujetos comprendidos en esta categoría: (i) se establece expresamente que la condición de gran tenedor deberá acreditarse mediante certificación del Registro de la Propiedad en la que conste la relación de inmuebles titularidad del interesado; y (ii) a efectos del cómputo de inmuebles, cuando una finca registral comprenda un edificio integrado por varias unidades susceptibles de uso residencial, cada una de dichas unidades se computará como un inmueble independiente, aunque no exista división horizontal inscrita.
La modificación resulta especialmente relevante para propietarios patrimonialistas, sociedades inmobiliarias e inversores titulares de edificios completos en arrendamiento. Hasta ahora podía existir un cierto margen de discusión acerca de la forma de computar aquellos edificios configurados registralmente como una única finca. Con la nueva redacción, la ley opta expresamente por una interpretación material o funcional del concepto de vivienda, atendiendo al número real de unidades residenciales existentes y no exclusivamente a su configuración registral.
Por tanto, es recomendable revisar bajo este nuevo criterio de cómputo cualquier cartera de edificios no divididos horizontalmente que pudiera acercarse al umbral legal.
5. Medidas procesales: Suspensión de desahucios por situación de vulnerabilidad y nuevos requisitos procesales para el ejercicio de acciones hipotecarias de la Ley estatal de vivienda
El art. 2 del RDL de Vivienda refuerza los mecanismos de protección de las personas en situación de vulnerabilidad en procedimientos de desahucio y ejecución hipotecaria.
5.1. Suspensión de los procedimientos de desahucio hasta la efectiva puesta a disposición de una alternativa habitacional.
Hasta ahora, una vez apreciada la situación de vulnerabilidad de la persona demandada, el procedimiento de desahucio podía ser suspendido durante un plazo máximo de dos meses cuando el demandante fuera persona física o de cuatro meses cuando fuera persona jurídica, con el fin de que las Administraciones públicas adoptasen las medidas de protección que considerasen oportunas.
El RDL de Vivienda sustituye este esquema por un régimen diferenciado aplicable hasta el 31 de diciembre de 2030.
Por un lado, en los procedimientos promovidos por entidades dedicadas a la adquisición de inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados en los términos definidos por la norma, el tribunal deberá suspender el procedimiento cuando la persona demandada se encuentre en situación de vulnerabilidad y carezca de alternativa habitacional. Esta suspensión podrá acordarse incluso cuando ya se hubiera dictado sentencia, decreto o auto acordando el lanzamiento, siempre que éste no se hubiera ejecutado efectivamente.
Por otro lado, en los procedimientos promovidos por demandantes distintos de las entidades anteriores, la suspensión procederá cuando concurran simultáneamente las siguientes circunstancias:
Situación de vulnerabilidad de la persona demandada.
Inexistencia de alternativa habitacional.
Falta de ofrecimiento de una alternativa habitacional digna y adecuada por parte de las Administraciones competentes.
En estos casos, el tribunal deberá requerir a la Administración competente en materia de vivienda y servicios sociales para que informe sobre los recursos habitacionales disponibles y, en su caso, los pongan a disposición de la persona afectada. En el periodo que media hasta que se garantice una alternativa habitacional adecuada, o en el caso de que la Administración requerida responda o manifieste que carece de recursos disponibles, el tribunal deberá suspender el procedimiento.
Al igual que en el supuesto anterior, esta suspensión podrá acordarse aun cuando ya exista sentencia, decreto o auto que haya puesto fin al procedimiento o acordado el lanzamiento, siempre que éste no se hubiera ejecutado efectivamente.
5.2. Compensación económica a favor del demandante persona física.
Consciente del impacto que una suspensión prolongada puede producir sobre los propietarios afectados, la norma introduce un mecanismo de compensación económica de alcance limitado.
Así, cuando el demandante sea una persona física y el procedimiento quede suspendido por falta de alternativa habitacional, el tribunal deberá decretar (mediante auto) que la Administración autonómica correspondiente asumirá los gastos necesarios para compensar al propietario durante el tiempo que dure la suspensión.
La compensación podrá comprender:
Las rentas impagadas.
Los suministros impagados.
Los daños causados por la persona demandada en la vivienda.
El RDL de Vivienda establece expresamente que el retraso en el pago de estas cantidades por parte de la Administración devengará los correspondientes intereses.
No obstante, la norma aclara que la suspensión del procedimiento y la eventual compensación al propietario no extinguen la obligación de la persona ocupante de continuar atendiendo el pago de las rentas debidas.
5.3. Revisión periódica de la suspensión.
La reforma también incorpora un mecanismo de control temporal. En concreto, la suspensión podrá ser revisada judicialmente cada doce meses para verificar si persisten las circunstancias de vulnerabilidad y la ausencia de alternativa habitacional que justificaron su adopción.
5.4. Nuevo requisito procesal en las ejecuciones hipotecarias.
El art. 5. Dos del RDL de Vivienda introduce una modificación puntual en el art. 685.2 de la LEC relativa a la documentación que debe acompañar la demanda de ejecución hipotecaria cuando la parte ejecutante afirme no ostentar la condición de gran tenedor.
Hasta ahora, el precepto exigía aportar una certificación registral en la que constara la relación de propiedades titularidad del ejecutante. La reforma sustituye dicha referencia por la de viviendas, de modo que la certificación deberá acreditar específicamente las viviendas de las que sea titular la parte actora.
Aunque el cambio es limitado desde una perspectiva sustantiva, resulta coherente con la propia definición legal de gran tenedor, que toma en consideración el número de inmuebles de uso residencial y no el conjunto de inmuebles titularidad de una persona o entidad.
6. Medidas de promoción de vivienda asequible
Junto a las reformas introducidas en los mercados de arrendamiento y en la Ley de Vivienda, el RDL de Vivienda incorpora en su Título IV un amplio conjunto de medidas destinadas a incrementar la oferta de vivienda asequible. A diferencia de otros bloques de la norma, de mayor intervención regulatoria, este título se centra en instrumentos de promoción, financiación y movilización de recursos públicos.
No obstante, el Primer RDL desaprovecha la oportunidad de suprimir los obstáculos regulatorios que, a diferencia de los negocios patrimoniales (circunscritos al suelo de titularidad pública), siguen desincentivando el empleo de la concesión de obras como fórmula de colaboración público-privada para movilizar suelo privado hacia proyectos de vivienda asequible, en particular la menor duración máxima de estas concesiones frente a los negocios patrimoniales y el límite al retorno del inversor derivado de la aplicación de la normativa de desindexación.
6.1. Nueva definición legal de vivienda asequible.
Por primera vez se introduce en una norma jurídica de alcance general una definición legal de vivienda asequible como aquélla cuyo precio de venta o renta, incluidos los gastos asociados a su uso y disfrute, no supere el 30% de la renta mediana de la unidad de convivencia habitual del municipio en el que se ubique la vivienda.
La introducción de una definición legal unificada constituye un elemento especialmente relevante, ya que el concepto de vivienda asequible se convierte en una referencia transversal para múltiples instrumentos de financiación, promoción y colaboración público-privada previstos en la propia norma.
6.2. Impulso de la industrialización de la vivienda.
El RDL de Vivienda apuesta expresamente por la industrialización de la construcción como mecanismo para incrementar la oferta de vivienda y acelerar el desarrollo de nuevas promociones residenciales.
Con esta finalidad, la norma incorpora dos medidas principales.
El art. 15 del RDL de Vivienda modifica la Ley de 16 de diciembre de 1954 sobre hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de posesión para permitir la constitución de garantías reales sobre conjuntos de componentes industrializados destinados a la construcción de edificios, facilitando así el acceso a financiación de los fabricantes especializados en este tipo de sistemas constructivos.
Esta modificación se complementa con la nueva línea de avales ICO prevista en el art. 17 del RDL de Vivienda, destinada específicamente a fomentar este tipo de proyectos. La norma autoriza al Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana a desarrollar, mediante convenio con el ICO, una línea de avales para la cobertura parcial por cuenta del Estado de la financiación concedida a pymes fabricantes y promotores que utilicen sistemas de construcción industrializada.
La finalidad de la medida aparece expresamente identificada en la propia norma: “impulsar la inversión en capacidad industrial productiva y facilitar la financiación del circulante asociado a la fabricación industrializada de vivienda”.
La línea contará con una capacidad máxima de 280 millones de euros, pudiendo mantenerse vigente hasta el año 2040, sin perjuicio de una eventual ampliación acordada por el Consejo de Ministros.
Consideradas conjuntamente, ambas medidas refuerzan la financiación de la cadena de producción asociada a la construcción industrializada, actuando sobre la capacidad de producción del sector residencial en lugar de sobre la demanda o el régimen jurídico del alquiler.
La medida persigue, en particular, favorecer la consolidación de un tejido empresarial especializado en procesos constructivos industrializados.
En definitiva, estas reformas actúan sobre uno de los principales cuellos de botella del sector residencial: la capacidad de producción de nueva vivienda, facilitando el acceso a financiación y garantías para fabricantes y promotores que opten por sistemas constructivos industrializados.
6.3. CASA 47: nuevo instrumento público para la promoción de vivienda asequible
El RDL de Vivienda refuerza el papel de CASA 47, la entidad pública empresarial adscrita al Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana llamada a convertirse en uno de los principales instrumentos de ejecución de la política estatal de vivienda asequible. La entidad actúa como vehículo especializado para la recepción, gestión, promoción y movilización de patrimonio inmobiliario público con destino a políticas de vivienda.
En este contexto, el RDL de Vivienda modifica, en su Título III, relativo a las medidas para el incremento y la protección del parque público de vivienda, la disposición adicional vigésima de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, para completar el régimen patrimonial aplicable a esta entidad.
La principal novedad consiste en la introducción de limitaciones permanentes a la transmisión de las viviendas titularidad de CASA 47 o promovidas sobre suelos residenciales enajenados por la entidad (art. 11 del RDL de Vivienda). En estos supuestos, el precio de venta no podrá superar el resultado de aplicar a la superficie registral de la vivienda el módulo máximo previsto por la normativa de vivienda protegida de la comunidad autónoma en la que se ubique el inmueble. Esta limitación no afecta únicamente a la primera transmisión, sino también a las sucesivas transmisiones de la vivienda, debiendo incorporarse tanto a los pliegos de enajenación como a las escrituras públicas o títulos de transmisión correspondientes e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
La medida persigue evitar que los inmuebles promovidos o gestionados por CASA 47 acaben incorporándose al mercado libre una vez transmitidos, garantizando así que continúen desempeñando una función social vinculada a la generación y mantenimiento de vivienda asequible.
Desde esta perspectiva, el RDL de Vivienda no se limita a atribuir a CASA 47 la gestión de activos públicos, sino que configura un modelo de parque residencial asequible de vocación permanente, sometido a restricciones de precio que aspiran a proyectarse más allá de la primera transmisión de los inmuebles.
6.4. Cesión de inmuebles públicos y movilización de patrimonio público
La norma articula un mecanismo de transferencia de inmuebles estatales y de la Seguridad Social a CASA 47 para destinarlos a políticas de vivienda asequible (art. 12 del RDL de Vivienda).
Se simplifican los procedimientos de aportación y se prevé la incorporación de activos procedentes de distintos organismos públicos, con el objetivo de concentrar y movilizar patrimonio público residencial bajo un único operador especializado.
6.5. Otras medidas de promoción de vivienda asequible: creación del Fondo de Vivienda de Impacto Social.
El art. 13 del RDL de Vivienda crea el Fondo de Vivienda de Impacto Social, configurado como un fondo carente de personalidad jurídica, adscrito al Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y dotado con duración indefinida.
Según la propia norma, el Fondo tiene por objeto financiar proyectos que generen un impacto social positivo en materia de vivienda y atraer inversión privada hacia iniciativas innovadoras en este ámbito.
Aunque el RDL de Vivienda remite a un posterior desarrollo de buena parte de su régimen jurídico y operativo, la medida evidencia la voluntad del legislador de complementar las políticas tradicionales de vivienda mediante instrumentos de colaboración público-privada capaces de canalizar capital privado hacia proyectos residenciales con finalidad social.
Desde la perspectiva de promotores, fondos e inversores especializados en inversión de impacto, el nuevo instrumento podría convertirse en una fuente adicional de financiación para proyectos vinculados a vivienda asequible y otras iniciativas residenciales de interés social.
7. Modificación de la Ley estatal de vivienda
7.1. La nueva Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa.
En el Título VI del RDL de Vivienda se regulan las medidas para la creación de la denominada Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa, un nuevo vehículo de inversión dirigido a canalizar el ahorro minorista hacia empresas y mercados de capitales europeos.
Desde un punto de vista jurídico, la Cuenta Financia Europa no constituye un producto de inversión específico, sino una relación contractual de prestación de servicios de inversión entre una persona física y una entidad financiera habilitada para actuar como proveedora. La cuenta se estructura mediante una subcuenta operativa de efectivo y una subcuenta de valores en la que se registran los activos elegibles.
La norma prevé igualmente una modalidad específica denominada Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa Reinversión, destinada a canalizar determinadas reinversiones procedentes de la transmisión de viviendas en los términos previstos por la normativa del IRPF.
Serán elegibles para ofrecer la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa las entidades de crédito autorizadas para prestar servicios de inversión; las empresas de servicios de inversión; y las entidades equivalentes autorizadas en otros Estados miembros que operen en España.
Desde la perspectiva de gestoras de fondos e instituciones financieras, probablemente la principal novedad del Título VI no sea la creación de la cuenta en sí misma, sino la aparición de una nueva categoría regulatoria de fondos: las Instituciones de Inversión Colectiva Elegibles para la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa.
7.2. Nuevo mecanismo de financiación “TU CASA” para la adquisición de primera vivienda.
El RDL de Vivienda crea el mecanismo TU CASA, una nueva línea de financiación pública gestionada por el Instituto de Crédito Oficial, E. P. E. (“ICO”), destinada a complementar la financiación hipotecaria de quienes accedan a su primera vivienda habitual. Los préstamos podrán cubrir hasta el menor importe entre el 20 % del valor de la vivienda y 50.000 euros, se concederán a interés cero y sin comisiones, y contarán con un periodo de carencia equivalente al plazo de la hipoteca, con un máximo de treinta años. Los beneficiarios, requisitos y demás condiciones de acceso se determinarán mediante Acuerdo del Consejo de Ministros.
La medida se configura como una de las principales apuestas financieras del RDL de Vivienda, dotándose inicialmente con 10.000 millones de euros y sin establecer, al menos en la norma, un límite de edad para acceder a la financiación.
Como contrapartida, las viviendas adquiridas mediante este mecanismo deberán destinarse a vivienda habitual y quedarán sujetas de forma permanente a un precio máximo de transmisión. Asimismo, en caso de arrendamiento, la renta deberá respetar los límites de precio previstos por el sistema de índices de referencia aplicable, limitaciones que deberán constar en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
8. Medidas fiscales
El Título II del RDL de Vivienda incorpora un amplio conjunto de medidas fiscales y tributarias vinculadas al mercado residencial. El análisis detallado de estas modificaciones excede del ámbito de especialización de esta nota; nos limitamos a señalar las principales normas afectadas.
En particular, el RDL de Vivienda introduce modificaciones en las siguientes disposiciones:
Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).
Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo.
Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI).
Régimen aplicable al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), mediante la actualización de los importes máximos de los coeficientes aplicables sobre el valor del terreno.
Entre otras medidas, la reforma incorpora incentivos fiscales asociados a determinadas operaciones vinculadas a vivienda habitual y vivienda asequible, introduce modificaciones en la tributación de determinados rendimientos inmobiliarios y adapta diversos beneficios fiscales a los nuevos instrumentos creados por el propio RDL de Vivienda, incluyendo la nueva Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa.
Por su potencial impacto económico, resultará especialmente relevante analizar en detalle los cambios introducidos en la fiscalidad de las inversiones inmobiliarias, en el régimen de las SOCIMI y en los nuevos incentivos dirigidos a fomentar la movilización de ahorro privado hacia el mercado residencial.
Carlos Lora González. Socio responsable de público y regulatorio en ITER Law
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[1] El Presidente del Gobierno, el Defensor del Pueblo, cincuenta diputados, cincuenta senadores y, en su ámbito, los órganos colegiados ejecutivos y las asambleas legislativas de las Comunidades Autónomas.
[2] El valor de mercado será el determinado, “a la fecha del acuerdo vinculante, por una sociedad de tasación homologada e inscrita en el Banco de España, independiente de las partes, que emitirá un informe que deberá aportar la parte compradora”.
[3] IPC: Índice de Precios al Consumo.
[4] IGC: Índice de Garantía de Competitividad.
[5] IRAV: Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento.
[6] Reglamento (UE) 2024/1028, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, sobre la recogida y al intercambio de datos sobre los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración.