El Gobierno presenta el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 para blindar el parque público de viviendas y extremar los controles en su adjudicación
1. Introducción
El Consejo de Ministros, a propuesta del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (“MIVAU”), ha aprobado el Real Decreto 326/2026, de 22 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 (“PEV”).
El Gobierno ha dotado el PEV con una partida presupuestaria de 7.000 millones de euros con el objetivo principal de desarrollar un sistema público de vivienda que trate de paliar las dificultades en el acceso a la vivienda mediante la construcción de vivienda pública asequible y a través de la lucha activa contra la especulación.
El PEV completa el marco jurídico compuesto de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda (“Ley de Vivienda”), y el Real Decreto 1123/2025, de 10 de diciembre, por el que se modifica el Estatuto de la Entidad Pública Empresarial de Suelo (SEPES), aprobado por Real Decreto 1525/1999, de 1 de octubre, por el que se modifica la denominación del “SEPES”, en favor de “CASA 47”, como nueva Entidad Estatal de Vivienda y Suelo.
El PEV constituye el primer plan desarrollado tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda y establece un paquete transversal de medidas que afecta de manera directa al mercado de la vivienda a todos sus niveles. Su contenido se estructura en torno a tres líneas de financiación sobre actividades estratégicas: (i) Línea de Incremento, (ii) Línea de Rehabilitación, y (iii) Línea Social.
2. Línea de financiación de ayudas para el fomento del incremento de la oferta de vivienda social y asequible (Línea de Incremento)
El PEV pone a disposición de las Comunidad Autónomas (“CCAA”) y de Ceuta y Melilla el 40% de su partida para aumentar la oferta de vivienda protegida mediante una línea de financiación denominada “Línea de Incremento”, destinada a (i) potenciar la oferta del parque de vivienda pública y el parque de vivienda protegida con calificación permanente; (ii) impulsar los alojamientos temporales como, por ejemplo, el cohousing y el coliving; y (iii) reforzar los procesos de industrialización avanzada en la construcción de vivienda, fomentando a su vez una mejora en la calidad arquitectónica de las construcciones.
En concreto, la Línea de Incremento contempla las siguientes vías de financiación para el incremento de la oferta de vivienda:
1. Ayudas destinadas a la adquisición de vivienda, que serán otorgadas por las CCAA, Ceuta y Melilla, las cuales deberán convocar procedimientos de concesión de ayudas, preferiblemente mediante convocatorias abiertas. No obstante, estas concesiones podrán también otorgarse mediante adjudicación directa cuando concurran determinadas circunstancias que deberán ser justificadas por la correspondiente CCAA, Ceuta o Melilla (conjuntamente, “Procedimientos de Adjudicación”).
Podrán ser personas beneficiarias, además de entidades y administraciones públicas, principalmente, las empresas público-privadas, las fundaciones, entidades de la economía social, sociedades mercantiles participadas mayoritariamente por administraciones públicas o las promotoras sociales de vivienda de la CCAA donde se ubique la vivienda en cuestión.
Los adquirentes de vivienda destinadas al alquiler o cesión de uso podrán obtener una ayuda igual o inferior al 70% del precio o coste de adquisición. El porcentaje podrá ser igual o inferior al 85% del precio si la adquisición se produce en zonas de mercado residencial tensionadas (“ZMRT”). Si las viviendas objeto de ayuda requiriesen de obras menores para su adecuación o accesibilidad podrán recibir una ayuda de hasta 12.000 euros para sufragarlas. No obstante, las cuantías anteriores podrán ser modificadas mediante acuerdo motivado adoptado por el MIVAU y conforme a convenio con la administración autonómica correspondiente. El abono de la ayuda podrá realizarse mediante un pago único y con anterioridad a la adquisición de la vivienda, condicionado a la formalización en escritura pública en el plazo de 12 meses desde su obtención e inscripción en el Registro de la Propiedad en el plazo máximo de 9 meses desde su formalización.
Sobre la vivienda adquirida, el precio del alquiler deberá ser proporcional a su superficie útil y el umbral que se determine figurará expresamente recogido en la resolución de concesión de la ayuda, actualizándose anualmente conforme al índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda.
2. Ayudas a la promoción directa de viviendas sobre suelo público para ser destinadas a alquiler social o asequible, destinadas, entre otras, a las sociedades mercantiles mixtas que cumplan con el objeto de la ejecución de obras o prestación de servicios de interés público o social.
El otorgamiento se realizará mediante los Procedimientos de Adjudicación.
Las promotoras que resulten beneficiarias podrán obtener una ayuda directa, proporcional a la superficie útil de cada vivienda, en base a las siguientes cuantías:
(i) Igual o inferior a 1.000 euros por metro cuadrado con un máximo de 85 metros cuadrados útiles por vivienda. En todo caso, la ayuda no podrá superar el 70% de la inversión.
(ii) Cuando se apliquen técnicas avanzadas de edificación industrializada (“TAEI”) o se actúe en una ZMRT, la ayuda podrá ser igual o inferior a 1.100 euros por metro cuadrado de superficie útil, computándose también como máximo 85 metros cuadrados, pero elevándose hasta el 75% el total subvencionable de la inversión.
(iii) Cuando se apliquen TAEI y, además, se actúe en una ZMRT, la ayuda podrá ser igual o inferior a 1.200 euros por metro cuadrado de superficie útil, computándose también como máximo 85 metros cuadrados, pero elevándose hasta el 80% el total subvencionable de la inversión.
(iv) Podrán verse incrementadas en 8.000 euros por vivienda cuando esta se destine a personas con gran dependencia o discapacidad severa y se incorporen servicios domóticos avanzados de control del entorno.
El abono de la ayuda en favor del promotor beneficiario podrá realizarse mediante pagos a cuenta o anticipados, sea un pago único o pagos parciales, que podrán cubrir hasta el 80% del total de la subvención. En todo caso, con carácter previo a su abono, la beneficiaria deberá estar en posesión de:
(i) Acreditación de la titularidad o condición de cesionario del suelo o del edificio a rehabilitar;
(ii) Licencia municipal de obras o documento que la sustituya; y,
(iii) Certificado de inicio de obra.
El 20% restante del total de la subvención no se podrá abonar a la beneficiaria hasta que la vivienda resultante cumpla de manera acumulativa los siguientes tres requisitos:
(i) Estar finalizada y que sea aportado el certificado final de obra, visado;
(ii) Un 20% de las viviendas hayan sido ocupadas legalmente; y,
(iii) Conste la debida anotación registral marginal.
En cualquier caso, las obras deberán realizarse en el plazo máximo de 36 meses desde la fecha de concesión de la ayuda, que podrá extenderse a 40 meses cuando se trate de promociones de hasta 50 viviendas. Estos plazos podrán ampliarse atendiendo a diversas circunstancias.
3. Ayudas a la promoción de viviendas, mediante fórmulas de colaboración público-privada, para ser destinada a alquiler social o asequible, de las que podrán ser beneficiarias, entre otras, empresas privadas, y entidades de colaboración público-privada. Las consideraciones a tener en cuenta por los promotores serán sustancialmente idénticas a las anteriormente dispuestas, con las salvedades propias de un régimen público-privado.
Las viviendas resultantes de estas ayudas deberán:
(i) Disponer de un régimen de protección permanente acordado por las CCAA, Ceuta o Melilla, que deberá ser inscrito en nota marginal en el Registro de la Propiedad, así como sucede con el plazo de 50 años de afección al alquiler.
(ii) Incluir la posibilidad de que la promoción resultante sea compensada con la entrega a la adjudicataria de la correspondiente licitación de parte de las viviendas que habrán de estar sometidas a algún régimen de protección pública de carácter permanente.
(iii) Ser ejecutadas las obras en el plazo que se señale en el pliego de licitación de derecho de superficie, concesión demanial, cesión de uso o negocio jurídico análogo correspondiente.
(iv) No superar el alquiler, durante el primer año de vigencia del PEV, el importe de 9 euros mensuales por metro cuadrado de superficie útil de vivienda, más en su caso un 60% de dicha cuantía por metro cuadrado de superficie útil de plaza de garaje, de trastero o de cualquier otra superficie adicional anexa a la vivienda sin inclusión, en ningún caso, de superficies de elementos comunes.
4. Ayudas a la promoción de viviendas en suelo privado con algún régimen de protección pública, con protección permanente. Podrán obtener financiación con cargo a esta ayuda las promociones de viviendas protegidas de nueva construcción sobre suelo privado, procedentes de la reanudación de actuaciones paralizadas o de la rehabilitación de edificios existentes, que dispongan de un régimen de protección pública permanente que deberá constar en nota marginal en el Registro de la Propiedad, con la particularidad de dicha protección no impide que por un periodo inicial se destine la vivienda al alquiler y posteriormente se destine a la enajenación.
5. Financiación para fomentar la vivienda cooperativa y las soluciones residenciales en torno a la interrelación de las personas, destinadas al arrendamiento. Por un lado, las formas de adjudicación y abono de las ayudas se asimilan a las ya expuestas para los supuestos anteriores. Por otro lado, las viviendas resultantes deberán destinarse a arrendamiento por un plazo de, por lo menos, 20 años, como deberá figurar en nota marginal en el Registro de la Propiedad. Finalmente, durante el primer año de vigencia del PEV el alquiler no podrá superar el importe de 9 euros mensuales por metro cuadrado de superficie útil de vivienda, ni en su caso un 60% de dicha cuantía por metro cuadrado de superficie sobre elementos anexos. Como peculiaridad, para los proyectos que tengan por objeto este tipo de viviendas, la cuantía máxima de la ayuda por cada alojamiento o vivienda no podrá superar los 85.000 euros.
De igual forma, la Línea de Incremento financiará otras actividades tales como el fomento de la puesta a disposición de las comunidades autónomas y ayuntamientos de viviendas para su alquiler como vivienda asequible o social o ciertas actuaciones destinadas al desarrollo y urbanización del suelo.
La Línea de Incremento, destinada a la adquisición y construcción, tiene un impacto directo sobre todas aquellas entidades proveedoras sociales de vivienda, promotoras sociales de vivienda, sociedades cooperativas, fundaciones, entidades de titularidad público-privada, sociedades de crédito o mercantiles participadas mayoritariamente por la Administraciones Públicas o en las que se garantice la permanencia y control de las Administraciones Públicas en, por lo menos, el 50% de su capital, u organizaciones de lucro limitado (o, por consecuencia, sin ánimo de lucro), cuya colaboración deberá ser considerada necesaria por la Administración pública y quedando suficientemente garantizada su neutralidad y objetividad en el proceso.
3. Línea de financiación de ayudas para el fomento de la rehabilitación edificatoria, la accesibilidad y la renovación urbana y rural (Línea de Rehabilitación)
Un 30% de la partida presupuestaria total están destinados a la rehabilitación de vivienda ya existente, a través de un sistema de ayudas enmarcadas en la denominada “Línea de Rehabilitación” específicas para áreas de regeneración y renovación urbana y rural (“ARRUR”), en las cuales el 50% de la edificabilidad deberá tener como destino el uso residencial de vivienda. El objetivo de la Línea de Rehabilitación es financiar actuaciones destinadas a mejorar la accesibilidad a la vivienda ya construida y promover su eficiencia energética.
Tendrán la consideración de beneficiarias cualquier entidad que asuma la responsabilidad de la ejecución integral de las actuaciones dentro de la ARRUR, incluidas comunidades de propietarios, con independencia, en este último caso, de que el coste de las obras deba repercutirse a los propietarios de las viviendas.
El otorgamiento de la ayuda se llevará a cabo mediante los Procedimientos de Adjudicación ya expuestos, y su cuantía se podrá abonar por cada actuación depende efectivamente del tipo de obra concreta.
El plazo general que determina el PEV para la ejecución integral de las actuaciones sobre una ARRUR es de 8 años, pudiendo prorrogarse si su comisión de seguimiento lo motiva adecuadamente, no pudiendo superar en ningún caso el plazo de 10 años en total.
Aunque existe una gran variedad de actuaciones que pueden ser financiadas por la Línea de Rehabilitación, las principales pueden sintetizarse como sigue:
1. Rehabilitación integral de edificios de vivienda, incluidas las viviendas unifamiliares, que estén finalizados antes del año 2006. Podrán ser beneficiarios de la ayuda correspondiente, entre otros, las empresas arrendatarias o concesionarias de los edificios, así como sociedades cooperativas de vivienda, comunidades de propietarios o la propia administración. La ejecución de las obras no podrá, como regla general, superar los 36 meses desde la fecha de concesión de la ayuda.
2. Rehabilitación de las viviendas en edificios de tipología residencial de vivienda colectiva, siendo subvencionables las actuaciones en materia de accesibilidad, habitabilidad y sostenibilidad que se desarrollen. Las ayudas serán abonadas una vez finalizadas las obras y aportada la documentación acreditativa, sin perjuicio de que de manera eventual puedan abonarse anticipos. La ejecución de las obras no podrá, como regla general, superar los 12 meses desde la fecha de concesión de la ayuda.
3. Rehabilitación de viviendas vacías que se vaya a destinar al alquiler social o asequible. Podrán acogerse a esta ayuda las viviendas que hayan permanecido vacías durante, por lo menos, los 2 años inmediatamente anteriores al momento de concesión de la ayuda y que, una vez rehabilitadas, se destinen al alquiler social o asequible durante un plazo mínimo de 5 años, lo cual deberá constar en nota marginal en el Registro de la Propiedad.
Se contempla, además, una ayuda adicional en la Línea de Rehabilitación para viviendas que se encuentren en edificios con distintos niveles de protección patrimonial, que, debido a su valor cultural o su pertenencia a un conjunto histórico o etnológico, reciba un régimen especial de protección.
4. Línea de financiación de ayudas para reducir la tasa de esfuerzo para el pago de la vivienda, así como para impulsar la emancipación de las personas jóvenes (Línea Social)
El 30% restante de la partida presupuestaria se llevarán a cabo una serie de medidas a través de la denominada “Línea Social”, orientada directamente a generar un impacto directo sobre las personas físicas mayores de edad que acumulen las siguientes características: (i) tengan o puedan suscribir en el plazo máximo de 2 meses desde el otorgamiento de la ayuda, un contrato válido de alquiler, cesión de uso o habitación, (ii) que la vivienda sea vivienda habitual acreditada, (iii) que los ingresos anuales del hogar no superen los límites establecidos en función del IPREM (con excepciones para colectivos específicos) y (iv) que la renta del alquiler no supere 1.000 €/mes para vivienda completa o 600 €/mes para habitación.
Dichas personas podrán optar a tener la consideración de beneficiarias y recibirán periódicamente, durante el plazo de 2 años, el abono de la cuantía que les corresponda de conformidad con los criterios que determina el PEV.
Se trata de manera autónoma las ayudas al alquiler para la emancipación de personas que tenga 35 años o menos, en condiciones análogas a las anteriores
La Línea Social contempla expresamente a las víctimas de violencia de género, personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, personas sin hogar y otras personas especialmente vulnerables; como sujetos para los que particulariza régimen de ayudas. En este caso las cuantías son notablemente superiores, pudiendo llegar hasta los 1.000 euros mensuales.
Por otra parte, el PEV apuesta por fomentar la emancipación de personas jóvenes hacia la compra o autopromoción en municipios en riesgo demográfico con menos de 10.000 habitantes. Esta ayuda tiene por objeto facilitar a las personas menores de 35 años el acceso a una vivienda en régimen de propiedad localizada en un municipio o núcleo de población de pequeño tamaño, mediante la concesión de una subvención para su adquisición que podrá llegar hasta los 15.000 euros.
Finalmente, dentro de la Línea Social se determina un régimen de ayudas para el alquiler con opción o derecho a compra de viviendas protegidas con protección permanente, para personas menores de 35 años. La persona física o jurídica, vendedora de la vivienda, podrá recibir una ayuda igual a las cantidades recibidas, en concepto de pago de renta arrendaticia o precio de cesión, por la arrendataria o cesionaria durante el plazo de vigencia del correspondiente contrato de arrendamiento o cesión hasta la ejecución de la opción o derecho a compra con el límite de 33.600 euros por vivienda. Adicionalmente, recibirá una ayuda igual al 80 % de la anterior que, en todo caso, será igual o inferior a 26.880 euros por vivienda.
Esta ayuda estará condicionada a que las cantidades ya abonadas por el arrendatario o cesionario en concepto de renta o como pago del precio de la cesión, se descuenten, en su totalidad, del precio de adquisición de la vivienda.
Equipo de Derecho Público y Regulatorio
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